来源 /北京物业管理行业协会

住宅小区在暴雨洪涝灾害中一些法律问题的处理建议

【资料图】

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2023年7月底至8月初，北京市普降暴雨，总降水量超过了2012年的“7.21”暴雨。在本次洪涝灾害中，一些住宅小区地下车库进水，部分业主的车辆被浸泡，一些住宅小区的楼宇屋顶和外墙出现漏雨渗水，这些情况都造成了业主的财产损失。为了帮助物业服务企业更好地处理相关法律问题，北京物业管理行业协会特提出如下建议。

一接待业主维权应把握的原则

（一）充分理解，耐心倾听。业主财产受到损失后的心情会非常焦急、委屈，物业服务企业的接待人员一定要理解业主的心情，耐心倾听业主的诉求，并做详细的记录。

（二）不对处理结果做个人的主观判断，引导业主理性维权。接待人员在接待中不要对本次暴雨是否构成不可抗力，保险理赔的最终结果做出个人判断，避免引起业主的反感，甚至误导业主。接待人员可以提醒业主及时收集证据，避免证据灭失。

（三）防汛工作主动沟通。物业服务企业在暴雨期间做了大量的工作，要与业主多互动，让业主看到物业人的努力，避免误解，力争业主的理解。

（四）工作改进有反馈。对于业主反映的问题，能改进的要及时改进，并第一时间让业主知道。

（五）纠纷处理。 建议受到损失的业主通过人民调解组织的调解及时化解纠纷，节约司法资源，维护业主与对方当事人的和谐相处。

二住宅小区内车辆损失的赔偿

（一）保险理赔：根据2020年9月中国银保监会发布的《关于实施车险综合改革的指导意见》，车损险主险条款在原有保险责任基础上，增加机动车全车盗抢、玻璃单独破碎、自燃、发动机涉水、不计免赔率、无法找到第三方特约等保险责任，为消费者提供更加全面完善的车险保障服务。根据车损险的相关条款规定，因为自然灾害、意外事故造成的机动车直接损失，且不属于免赔范围内的，都可以依照约定进行赔偿。购买了车损险的车主，发现暴雨导致车辆受损的，可以向保险公司申请理赔。物业服务企业可以提示业主：车辆被淹后发动机熄火，一定不要强制启动发动机，否则引起的发动机损坏，属于“遭受保险责任范围内的损失后，未经必要修理继续使用，致使损失扩大的部分”的责任免除情形，不予理赔。

（二）物业服务企业：物业服务企业应当根据气象部门的天气预报提示业主和车主注意天气变化，采取必要的应对措施。同时，还应按照防汛要求履行相应职责，在险情初期还可以提示车主采取相应的避险措施，例如提示车主，在地下车库刚开始进水的时候就将车辆开出地下车库。在灾情发生后，物业服务企业还应对车主进行积极救助，避免损失进一步扩大。

三房屋屋顶及外墙漏雨的维修2023年8月2日，北京市住房和城乡建设委员会与北京市住房资金管理中心发出《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》（京建发〔2023〕253号），对进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用有关工作做出了明确规定。请大家严格按照该通知的要求开展工作。

四物业公司的财产损失

如果本次暴雨、洪涝灾害被法院认定为属于不可抗力，不论物业服务企业是否投保公众责任险和物业管理责任险，保险公司都不予赔偿。

投保公司财产险的物业服务企业可以依合同向保险公司追偿。

2023年8月6日 声明：文章由小编重新整理编排略有改动，编辑转载是出于传递知识之目的，版权归原作者所有，如有侵权请联系删除。

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