随着2022年年报披露落下帷幕，港股一批地产企业因未按时披露年报集体停牌。2022年是民营地产企业极其困难的一年，但依旧有房企实现盈利。

4月3日，新城控股举办2022年业绩会。根据新城控股披露的年报，公司2022年实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。

对房企而言，2022年的主题仍然是“活下去”，也即在保证企业顺利偿债的情况下，维持企业的正常运转。新城控股以较好的现金流和稳健的财务在民营房企中表现亮眼。

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截至2022年底，公司有息负债为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。而对应的是，公司的存货也下降至2043.65亿元，同比下降18.37%。有息负债的降幅高于存货的降幅，整体的财务情况日趋稳健。

商业运营韧性强商管业务持续发力

2022年国内房地产市场整体承压，市场需求和购买力不足，房企整体销售相较往年表现低迷。但在整体低迷的下行周期，新城控股穿越了低周期的迷雾，顺势突围。

根据年报，2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。2022年实现回款金额1329亿元，回款率115%，回款率、归集率位于行业前列。

土储方面，截至2022年底，公司在建项目面积5367万平方米，已售未结转面积2914万平方米，可售土储4915万平方米，其中一二线和长三角三四线城市占比62%。

2022年，新城控股双轮驱动战略优势进一步奠定，商管业务占比再度提升，商业运营总收入破百亿元。其中，公司商管业务实现运营总收入达100.1亿元，同比增长15.8%，占公司业绩贡献比重逐步提高。其中，物业出租及管理毛利率高达72.6%，商管毛利占公司整体毛利占比继续提升。

另外，2022年，新城控股新开业15座吾悦广场，截至2022年底，公司已布局194座，已开业145座，已开业面积1319.7万平方米，整体出租率95.13%，经营情况保持相对稳定。对于商业部分的扩张，新城控股将2023年商业运营收入目标定为110亿元，较去年增长10%。

值得注意的是，拥有诸多商业项目的新城控股，或将受益于REITs带来的巨大利好。

3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，REITs将底层资产范围进一步扩大至商业物业，这有利于新城控股优化资本结构，进一步完善开发+持有双轮驱动的商业模式。

中泰证券表示，新城控股商业运营业务持续扩张，其融资的稳定性将进一步增强。随着商业地产Reits未来的开闸，公司目前在商业地产运营的优势将进一步被放大，从而让新城控股在为未来的竞争中抢得先机。

华泰证券表示，新城控股充沛的持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加砝码，随着消费基础设施REITs启航，我们认为公司持有物业迎来价值重估。

另外，在民生方面，2022年新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，将资源尽全力向保交付项目倾斜，2022年全年已组织交付13.1万套物业，表现了民营房企优等生的责任担当。

财务稳健债务结构进一步优化

对房企而言，过去一年的主题仍然是“活下去”，也即在保证企业顺利偿债的情况下，维持企业的正常运转。2022年，新城控股恪守稳定安全的财务基本面，确保现金流安全。

从整体的资产负债表来看，新城控股在偿债方面坚持底线思维，继续压降有息负债，债务结构进一步优化。

公司在手现金余额为314.63亿元，在手现金充裕；经营性现金流净额为145.35亿元，连续五年为正。整体来看，新城控股的财务情况相对稳健，这也是作为优质民营房企度过行业困境的重要底气。

融资方面，随着货币政策转向宽松，叠加“金融十六条”等政策的出台，民企融资环境出现边际改善。在监管当局的支持下，新城控股作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，成功发行2022年度第二期及第三期中期票据，合计30亿元规模，平均票面利率为3.96%，表现了监管部门和金融机构对于公司的认可和支持。

2022年，公司在境外新发优先绿色美元票据募资1亿美元，受益于融资环境边际改善，公司整体平均融资降至6.52%。截至2022年底，公司获各大银行授信总额度1206亿元，同时与各大银行签订战略合作协议获1400亿元意向授信额度。

进入2023年，股权融资开闸的“第三支箭”落地后，新城控股积极推进定增融资计划，拟募集资金不超过80亿元，用于6个在建项目及补充流动资金。三箭齐发，有望大幅缓解公司融资层面的压力，为未来稳步发展蓄势。

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